Urbanismo de obra pública vs agente urbanizador
En el diario Expansión aparece un artículo intitulado "Vivienda implanta la gestión privada del suelo pese a la oposición de la UE", en el que se observa las imprecisiones e incoherencias con que se tratan las previsiones que se contienen en la nueva ley de urbanismo.
En efecto, en Expansión hablan de gestión privada del suelo cuando lo que realmente se quiere potenciar es el urbanismo de obra pública por medio de la figura del agente urbanizador....
Volveré a hablar del tema cuando disponga de más tiempo
La nueva legislación institucionaliza la figura del agente urbanizador en todo el Estado. La Comisión Europea ha abierto un expediente a España por la falta de garantías de esta figura, incluida en la normativa valenciana.
La nueva Ley del Suelo que ha impulsado el Ministerio de Vivienda se puede encontrar con un nuevo obstáculo. Después de tres años de debate institucional y empresarial sobre la reforma de la normativa de 1998 –con numerosas enmiendas de los grupos parlamentarios y la participación de los agentes del mercado inmobiliario en el debate– la ley puede generar un nuevo conflicto entre la Comisión Europea y el Gobierno.La preocupación de Bruselas surge porque la reforma generaliza la ejecución privada de los planes urbanísticos por medio de un agente no propietario de suelo, como sistema público de gestión indirecta.
Aunque, finalmente, el proyecto de ley admite que la legislación autonómica regule la tradicional gestión privada, esto puede dar lugar a que en algunas regiones se reconozca la iniciativa privada y el derecho a urbanizar de los dueños de los terrenos (promotoras inmobiliarias) y en otras no. Así, se rompería el principio constitucional de igualdad ante la ley, al tener el derecho de propiedad contenidos distintos en cada autonomía.Así lo considera el abogado urbanista del despacho de abogados Garrigues, Francisco Perales.
La figura jurídica supone una revolución en la normativa estatal, aunque varias comunidades ya la han incluido en sus legislaciones para agilizar el mercado del suelo ante el escaso dinamismo de las transacciones. La novedad estriba en que los propietarios de suelo tendrán derecho a promover la transformación del terreno de su propiedad y a presentar en el ayuntamiento el correspondiente plan parcial.
Pero, transcurrido el plazo que estipule la ley, entra en escena el agente urbanizador: ante la inactividad de los propietarios, cualquier persona física o jurídica podrá ejercitar su derecho a promover la transformación del suelo en régimen de libre competencia, presentando al consistorio una propuesta de actuación.
Ésta no es una figura nueva. De hecho, la creó la ley valenciana de 1994 y, precisamente, ante los positivos resultados que arrojó, el resto de las regiones han ido introduciéndola en sus marcos jurídicos, aunque con denominaciones diferentes.
Pero la Comisión considera que esta figura “no garantiza los principios de libre concurrencia, publicidad y transparencia” del proceso urbanístico, por lo que decidió abrir un expediente al Gobierno regional.
Tras un largo proceso de acusaciones y alegaciones, Bruselas tenía previsto adoptar en marzo la decisión de trasladar el conflicto al Tribunal de Estrasburgo, según confirmaron fuentes comunitarias. No obstante, la decisión de la Comisión se espera ahora para el mes de abril, a no ser que el Gobierno –único interlocutor válido ante Bruselas y encargado de la defensa de las comunidades autónomas en Estrasburgo– “presione al organismo comunitario para solventar fuera del ámbito judicial el incumplimiento de la legislación de contratación pública por parte de la norma valenciana”, explican las fuentes consultadas.Conflictos con la UE.
Por lo tanto, la nueva Ley del Suelo estatal, cuya elaboración ha capitaneado la ministra de Vivienda, María Antonia Trujillo, podría generar otro conflicto con el Ejecutivo comunitario.
De hecho, algunas regiones gobernadas por el PSOE con leyes similares a la normativa valenciana (como Castilla-La Mancha, Andalucía o Extremadura) son partidarias de que la Comisión no siga adelante con un proceso judicial que duraría años y que pondría en tela de juicio la práctica urbanística nacional.
Por su parte, fuentes del Gobierno valenciano critican la “falta de apoyo” del Ejecutivo ante la batalla legal con Bruselas; sobre todo cuando la intención de Moncloa es generalizar esta figura.
Las inmobiliarias creen que dinamizará el mercado de suelo. El caso de la compañía inmobiliaria Astroc es paradigmático para explicar las posibilidades de desarrollo de la figura del agente urbanizador en España. Las acciones de la empresa subieron un 413% al cierre de 2006, tras sólo seis meses de cotización, lo que convirtió a Astroc en la mejor inmobiliaria, la mejor empresa de la Bolsa y la Oferta Pública de Venta (OPV) más rentable de las realizadas durante el pasado año. La empresa saltó al parquet en julio con una valoración inicial de 776 millones de euros. Al cierre de 2006 la capitalización se había multiplicado por cinco, hasta los 3.981,09 millones de euros. El presidente de Astroc, Enrique Bañuelos ha asegurado que “importantes grupos” han manifestado su interés por tomar participaciones significativas en Astroc y que la figura del agente urbanizador, creada en la Comunidad Valenciana, ha imprimido “mucho progreso” y ha supuesto una importante experiencia para gestionar “bien” proyectos globales. Esta medida ha sido vista con buenos ojos por otros operadores. “Uno de los principales problemas con que nos encontramos son los plazos. El agente urbanizador podría paliar en este problema, en cuanto su papel fundamental es impulsar desarrollos urbanísticos que permitan la creación de nuevos solares para viviendas”, apunta Julián Salcedo, director general de Mapfre Inmuebles.
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