LLEI 1/2008, del 20 de febrer, de contractes de conreu.
Etiquetas:
normativa
S’aprova aquesta llei, que compta amb el precedent de la Llei de contractes de conreu de l’any 1934, de la Generalitat republicana. Aquesta llei s’emmarca en el procés de refosa i codificació del dret civil de Catalunya, iniciat amb la Llei 29/2002, del 30 de desembre, primera llei del Codi civil de Catalunya. L’article 1 delimita la noció de contracte de conreu als efectes de la llei, comprenent-hi tots els que tenen per finalitat la cessió onerosa de l’aprofitament agrícola, ramader o forestal d’una finca rústica. Aquesta delimitació positiva es complementa amb la que negativament fa l’article 4 dels contractes que en resten exclosos i els articles 2 i 3, que fixen l’abast material dels contractes de conreu en el marc de la multifuncionalitat agrària.
Aquesta llei estableix un àmbit d’aplicació al més ampli possible i no n’exclou de la regulació els contractes amb finalitat de conreu per raó de les parts contractuals ni per les característiques de la finca objecte del contracte, a diferència del que ha succeït en el dret fins ara vigent.
L’accés a la propietat mitjançant els drets de tanteig i retracte, s’estableixen de manera imperativa a favor de qui la llei anomena conreador directe i personal. L’article 6 dóna la noció de conreador directe i personal, basada en l’efectiva dedicació al conreu de la terra, amb un biaix favorable a les persones físiques però sense excloure la possibilitat que també inclogui determinades persones jurídiques.
D’entre les disposicions generals, cal destacar encara que la llei recull com a estàndard de diligència en l’execució dels contractes l’obligació de conrear segons ús i costum de bon pagès, clàusula immemorial en els contractes de conreu a Catalunya.
En matèria de forma, s’estableix l’obligatorietat de formalitzar els contractes per escrit i el dret de cada part a exigir de l’altra la documentació en escriptura pública del contracte.
El capítol segon regula el contracte d’arrendament rústic, que constitueix el cos central de la llei, amb un gruix de vint-i-cinc articles. La secció primera conté dos articles que estableixen els drets i les obligacions de les parts, que són l’arrendador o arrendadora i l’arrendatari o arrendatària. Destaca la previsió que l’arrendatari o arrendatària, de conformitat amb el caràcter qualificat de l’arrendament com a rústic, té l’obligació de conrear la finca, però amb el dret a determinar el tipus de conreu que més li convingui. En la secció segona, dedicada a la renda, la llei estableix el principi que aquesta ha de consistir en diners, per bé que també es pot pactar una quantitat de fruits, que en cap cas no pot ésser alíquota o proporcional dels que s’obtinguin.
Tanmateix, les parts poden pactar que, per comptes d’una renda, la contraprestació de l’arrendatari o arrendatària per l’ús de la terra consisteixi en la realització de millores a la finca. Es té en compte també l’actualització de la renda d’acord amb el que hagin previst les parts i, si no, d’acord amb l’índex de preus percebuts agraris. Finalment, s’imposa a l’arrendador o arrendadora l’obligació de lliurar a l’arrendatari o arrendatària un rebut de la renda pagada.
Pel que fa a la durada dels contractes, la regla és la llibertat de pacte, en absència del qual la durada del contracte és de set anys. En matèria de pròrroga del contracte, aquest es considera prorrogat per períodes de cinc anys si una de les parts no avisa l’altra de la seva voluntat de donar-lo per extingit almenys un any abans del venciment.
En qualsevol cas, el termini de durada s’entén establert en benefici de l’arrendatari o arrendatària que, per cada anualitat, pot comunicar a l’arrendador o arrendadora la seva voluntat de posar i al contracte i abandonar el conreu de la finca.
La secció quarta s’ocupa del règim de despeses i millores o inversions a la finca mentre dura el contracte d’arrendament. La llei adopta una posició que, tot respectant el que deriva d’obligacions legals, administratives o establertes per sentència judicial, a més de l’activitat de conreu i de l’obligació de mantenir la finca en l’estat en què es va rebre, deixa un marge a les parts perquè organitzin com creguin millor aquest àmbit del contracte d’arrendament.
Quant a l’extinció del contracte, la secció cinquena n’estableix les causes, que inclouen les de resolució per incompliment, i també les disposicions necessàries per a subvenir tant a la successió de l’arrendador o arrendadora com la de l’arrendatari o arrendatària. Sobre les causes d’incompliment, correspon als tribunals de justícia apreciar-ne el caràcter de substancials als efectes de la resolució. En qualsevol cas, s’explicita legalment el principi de respecte al cicle productiu de l’any agrícola pel que fa a l’extinció i la liquidació del contracte.
En relació amb el possible canvi de qualificació urbanística de la finca, s’ha considerat que no calia establir cap disposició específica. L’arrendament rústic d’una finca qualificada com a sòl urbà o urbanitzable és possible en el marc de la llei, en la mesura que les parts poden pactar lliurement la durada del contracte, d’acord amb l’article 17. El canvi de qualificació urbanística de la finca o la decisió de modificar-ne la destinació per urbanització o edificació no són decisions que s’adoptin i s’executin sense previsió i en un termini de temps breu; s’ha entès que, des d’un punt de vista econòmic, no té sentit excloure aquests arrendaments de la llei ni preveure’n causes específiques d’extinció. Resta sempre oberta la possibilitat de posar fi a la relació d’arrendament abans de la fi del termini legal o pactat per acord de les parts amb indemnització per a l’arrendatari o arrendatària.
La secció sisena regula la preferència adquisitiva de l’arrendatari o arrendatària sobre la finca arrendada, que s’exerceix mitjançant els drets de tanteig i retracte.
La llei parteix del principi que l’arrendatari o arrendatària ha de tenir el dret d’accedir a la propietat amb preferència en el cas que el propietari o propietària decideixi disposar-ne. Amb tot, aquests drets no s’estableixen de manera absoluta, sinó només a favor dels conreadors que es qualifiquen de directes i personals, amb el benentès que els que no ho són han de poder negociar igualment la concessió d’aquests drets en el moment de formalitzar el contracte o bé poden negociar l’adquisició directa de la finca en cas de venda a un tercer. La decisió d’aquesta política jurídica parteix de la constatació que la pràctica totalitat dels arrendataris que exerceixen de manera directa i personal el conreu de la terra són al seu torn propietaris de sòl agrícola.
Amb aquesta mesura es vol fomentar el manteniment i el creixement de les explotacions agràries que ja existeixen.
Els capítols tercer i quart regulen els contractes de parceria, que inclouen la masoveria, l’arrendament amb finalitats de conservació del patrimoni natural i el contracte d’arrendament per a pastures. Aquests contractes es regeixen de manera principal pel que hagin pactat les parts i, subsidiàriament, per les disposicions relatives a l’arrendament.
La llei crea la Junta d’Arbitratge i Mediació per als Contractes de Conreu en el capítol cinquè. Amb un caràcter de submissió voluntària, aquesta Junta ha de permetre la solució extrajudicial dels conflictes que es puguin donar en l’execució dels contractes de conreu, amb un estalvi clar de costos i de temps. El Departament d’Agricultura, Alimentació i Acció Rural, del qual la Junta depèn orgànicament, n’ha d’establir per reglament la composició, l’organització i les funcions.
Aquesta llei estableix un àmbit d’aplicació al més ampli possible i no n’exclou de la regulació els contractes amb finalitat de conreu per raó de les parts contractuals ni per les característiques de la finca objecte del contracte, a diferència del que ha succeït en el dret fins ara vigent.
L’accés a la propietat mitjançant els drets de tanteig i retracte, s’estableixen de manera imperativa a favor de qui la llei anomena conreador directe i personal. L’article 6 dóna la noció de conreador directe i personal, basada en l’efectiva dedicació al conreu de la terra, amb un biaix favorable a les persones físiques però sense excloure la possibilitat que també inclogui determinades persones jurídiques.
D’entre les disposicions generals, cal destacar encara que la llei recull com a estàndard de diligència en l’execució dels contractes l’obligació de conrear segons ús i costum de bon pagès, clàusula immemorial en els contractes de conreu a Catalunya.
En matèria de forma, s’estableix l’obligatorietat de formalitzar els contractes per escrit i el dret de cada part a exigir de l’altra la documentació en escriptura pública del contracte.
El capítol segon regula el contracte d’arrendament rústic, que constitueix el cos central de la llei, amb un gruix de vint-i-cinc articles. La secció primera conté dos articles que estableixen els drets i les obligacions de les parts, que són l’arrendador o arrendadora i l’arrendatari o arrendatària. Destaca la previsió que l’arrendatari o arrendatària, de conformitat amb el caràcter qualificat de l’arrendament com a rústic, té l’obligació de conrear la finca, però amb el dret a determinar el tipus de conreu que més li convingui. En la secció segona, dedicada a la renda, la llei estableix el principi que aquesta ha de consistir en diners, per bé que també es pot pactar una quantitat de fruits, que en cap cas no pot ésser alíquota o proporcional dels que s’obtinguin.
Tanmateix, les parts poden pactar que, per comptes d’una renda, la contraprestació de l’arrendatari o arrendatària per l’ús de la terra consisteixi en la realització de millores a la finca. Es té en compte també l’actualització de la renda d’acord amb el que hagin previst les parts i, si no, d’acord amb l’índex de preus percebuts agraris. Finalment, s’imposa a l’arrendador o arrendadora l’obligació de lliurar a l’arrendatari o arrendatària un rebut de la renda pagada.
Pel que fa a la durada dels contractes, la regla és la llibertat de pacte, en absència del qual la durada del contracte és de set anys. En matèria de pròrroga del contracte, aquest es considera prorrogat per períodes de cinc anys si una de les parts no avisa l’altra de la seva voluntat de donar-lo per extingit almenys un any abans del venciment.
En qualsevol cas, el termini de durada s’entén establert en benefici de l’arrendatari o arrendatària que, per cada anualitat, pot comunicar a l’arrendador o arrendadora la seva voluntat de posar i al contracte i abandonar el conreu de la finca.
La secció quarta s’ocupa del règim de despeses i millores o inversions a la finca mentre dura el contracte d’arrendament. La llei adopta una posició que, tot respectant el que deriva d’obligacions legals, administratives o establertes per sentència judicial, a més de l’activitat de conreu i de l’obligació de mantenir la finca en l’estat en què es va rebre, deixa un marge a les parts perquè organitzin com creguin millor aquest àmbit del contracte d’arrendament.
Quant a l’extinció del contracte, la secció cinquena n’estableix les causes, que inclouen les de resolució per incompliment, i també les disposicions necessàries per a subvenir tant a la successió de l’arrendador o arrendadora com la de l’arrendatari o arrendatària. Sobre les causes d’incompliment, correspon als tribunals de justícia apreciar-ne el caràcter de substancials als efectes de la resolució. En qualsevol cas, s’explicita legalment el principi de respecte al cicle productiu de l’any agrícola pel que fa a l’extinció i la liquidació del contracte.
En relació amb el possible canvi de qualificació urbanística de la finca, s’ha considerat que no calia establir cap disposició específica. L’arrendament rústic d’una finca qualificada com a sòl urbà o urbanitzable és possible en el marc de la llei, en la mesura que les parts poden pactar lliurement la durada del contracte, d’acord amb l’article 17. El canvi de qualificació urbanística de la finca o la decisió de modificar-ne la destinació per urbanització o edificació no són decisions que s’adoptin i s’executin sense previsió i en un termini de temps breu; s’ha entès que, des d’un punt de vista econòmic, no té sentit excloure aquests arrendaments de la llei ni preveure’n causes específiques d’extinció. Resta sempre oberta la possibilitat de posar fi a la relació d’arrendament abans de la fi del termini legal o pactat per acord de les parts amb indemnització per a l’arrendatari o arrendatària.
La secció sisena regula la preferència adquisitiva de l’arrendatari o arrendatària sobre la finca arrendada, que s’exerceix mitjançant els drets de tanteig i retracte.
La llei parteix del principi que l’arrendatari o arrendatària ha de tenir el dret d’accedir a la propietat amb preferència en el cas que el propietari o propietària decideixi disposar-ne. Amb tot, aquests drets no s’estableixen de manera absoluta, sinó només a favor dels conreadors que es qualifiquen de directes i personals, amb el benentès que els que no ho són han de poder negociar igualment la concessió d’aquests drets en el moment de formalitzar el contracte o bé poden negociar l’adquisició directa de la finca en cas de venda a un tercer. La decisió d’aquesta política jurídica parteix de la constatació que la pràctica totalitat dels arrendataris que exerceixen de manera directa i personal el conreu de la terra són al seu torn propietaris de sòl agrícola.
Amb aquesta mesura es vol fomentar el manteniment i el creixement de les explotacions agràries que ja existeixen.
Els capítols tercer i quart regulen els contractes de parceria, que inclouen la masoveria, l’arrendament amb finalitats de conservació del patrimoni natural i el contracte d’arrendament per a pastures. Aquests contractes es regeixen de manera principal pel que hagin pactat les parts i, subsidiàriament, per les disposicions relatives a l’arrendament.
La llei crea la Junta d’Arbitratge i Mediació per als Contractes de Conreu en el capítol cinquè. Amb un caràcter de submissió voluntària, aquesta Junta ha de permetre la solució extrajudicial dels conflictes que es puguin donar en l’execució dels contractes de conreu, amb un estalvi clar de costos i de temps. El Departament d’Agricultura, Alimentació i Acció Rural, del qual la Junta depèn orgànicament, n’ha d’establir per reglament la composició, l’organització i les funcions.
El capítol sisè i darrer de la llei estableix un dret d’adquisició preferent de sòl agraria favor de la Generalitat, que concreta el component especial de política agrària que té la llei. Tal com succeeix en altres ordenaments propers, la Generalitat es reserva el dret d’adquirir amb preferència la propietat rústica que es posi al mercat de la terra, ja estigui o no en conreu o bé arrendada, de manera subsidiària al dret que correspongui a arrendataris i propietaris de inques confrontants. Atès que el sòl agrari és un bé escàs, la Generalitat entén que ha d’intervenir en les zones del país en què sigui necessari per a portar a terme una política d’adquisició de terres amb la inalitat de preservar el sòl i l’activitat agrària. Les demarcacions territorials afectades per aquesta preferència adquisitiva i les condicions per a exercir-la, un requisit imprescindible sense el qual no produeix efectes la limitació que legalment es fa del dret de propietat, s’han d’establir per reglament.
La llei es clou amb cinc disposicions addicionals, una disposició transitòria i dues disposicions finals, la primera de dret vigent, que disposa la substitució dels preceptes corresponents de la Compilació, i la segona, d’entrada en vigor. Pel que fa a l’aplicació temporal de la nova llei, la disposició transitòria estableix que s’apliqui als nous contractes però també als ja existents a partir de la primera pròrroga o les successives. D’aquesta manera s’aconsegueix que, en poc temps, s’apliqui a tots els contractes de conreu a Catalunya el dret civil català, cosa que no es produiria si la llei només s’apliqués als nous contractes.
No hay comentarios:
Publicar un comentario